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Toma de tierras: “Es hora de adoptar soluciones para que esto no se repita”

Carta de lectores
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El arquitecto Carlos San Martìn comparte un artículo que detalla distintas alternativas para empezar a solucionar la crisis habitacional que también tiene Villa la Angostura. 

 

Sr. Director:

En momentos en que lamentablemente las consecuencias de la crisis económica y sanitaria se prolongan, también en Villa La Angostura, me pareció muy importante compartir este artículo, no solo como una toma de conciencia de la gravedad que está alcanzando la problemática de la vivienda, sino como un aporte para sumar a lo actuado en distintos niveles de gobierno.

Nos llegan día a día tristes imágenes de tomas y desalojos en muchos lugares del país , incluida Villa la Angostura, por lo que es hora de adoptar soluciones que hagan a un mejor aprovechamiento de los limitados recursos del estado.

El estar compartiendo miradas e interactuando con la Fundación Tejido Urbano, me ha dado la oportunidad de conocer procesos que han sido exitosos en la gestión de vivienda social, por lo que me pareció importante proponerlos como un camino posible, ya que este tema como vemos, es hoy parte de nuestra realidad.

En particular este artículo, escrito para la Fundación por Fernando Álvarez de Celis, cita experiencias recientes, muestra el “como, y es una oportunidad para sumarlas a las alternativas que hoy tenemos, quizás vinculándonos con este tipo de actores, lo que sin duda ayudaría a anticiparnos y sobre todo a no repetir errores del pasado. 

¿SE PUEDE SOLUCIONAR LA PROBLEMÁTICA DEL HÁBITAT EN ARGENTINA?

Las tomas de tierras pusieron en evidencia la falta de soluciones habitacionales para casi cuatro millones de hogares argentinos. Con los datos que tenemos, podemos formular un pronóstico: si el Estado sigue haciendo la cantidad de soluciones habitacionales que está haciendo al año, no hay solución posible. Si todo sigue saliendo de las arcas públicas, menos posibilidades encontraremos; y si la idea es resolver esta inoperancia política tolerando la usurpación de tierras, además de no solucionar nada, estaríamos dañando a uno de los pilares de la república, el respeto a la ley.

Quizás deberíamos buscar las soluciones en iniciativas ya probadas y que dieron soluciones concretas. Son procesos exitosos, pero que no lograron tomar escala. Resaltarlas y potenciarlas es quizás la mejor manera de poder encaminar una solución a tan complejo problema. Invito a aquellos que tengan otros buenos ejemplos a que los sumen; quizás el conjunto de árboles permita regenerar el bosque.

En primer lugar, Trenque Lauquen, municipio del sudoeste de la provincia de Buenos Aires, que encaró hace unos años un proceso de ampliación urbana planificada con la creación de un fondo de tierras y la contribución por mejoras (plusvalía) que le permitieron aumentar la oferta de suelo con servicios que posibilitarían ejecutar planes de vivienda social. ¿Se imaginan esta misma política en los 2300 municipios de la Argentina, en donde el ordenamiento urbano fuese por delante del caos, y el diferencial de precios entre tierras rurales y urbanas se destinara a generar infraestructura?

Se podrá objetar, con razón, que el caso utilizado no es extrapolable, porque Trenque Lauquen es una ciudad de pequeña escala, que cuenta décadas de buena administración y está rodeada de campo. De acuerdo, pero con estas ideas frescas volemos de regreso a la Región Metropolitana de Buenos Aires. Se imaginan lo que pasaría si muchos de los propietarios de estas latitudes –que siguen espantados las noticias de usurpaciones– y el Estado –sea cual fuere su nivel; nacional, provincial o municipal– pusieran sus fracciones baldías a disposición de una planificación metropolitana integral orientada a generar, por ejemplo, unos 300.000 lotes con servicios, bajo algún mecanismo robusto y transparente (fideicomiso, o Sociedad de Fomento, o “nos juntamos y lo hacemos”, como hacían décadas atrás) que justifique la esperanza de aquellos que necesitan un lugar en el mundo.

El segundo caso es porteño. Nos referimos al barrio parque Donado Holmberg, ocupado por 550 familias que vivían una década atrás de manera muy precaria en terrenos de una autopista (la AU3) que barrió decenas de manzanas, pero quedó inconclusa. En 2009 se promulgó una ley (autoría de Facundo di Filippo) que permitió la venta de tierras subutilizadas y, con esos fondos, la realización de las viviendas a estas familias y la dotación de infraestructura a toda la zona. Resultado: las 550 familias tuvieron su solución habitacional, el mercado realizó 2000 viviendas para sectores medios, se hicieron parques, escuelas, infraestructura, y todo sin poner un peso del presupuesto público.

¿Podríamos exportar esta idea de reutilización de una traza perimida y subutilizada a tantas parrillas ferroviarias de ciudades del interior, tan bien ubicadas como inútiles? Miles de argentinos estarían más que agradecidos.

Tercer caso, en dos ejemplos. 1) A raíz de los Juegos Olímpicos de la Juventud (2018) se construyó la Villa Olímpica en Villa Soldati (Comuna #8). En menos de dos años se construyeron 31 edificios residenciales con más de 1.000 viviendas que, una vez acabados los Juegos, fueron adjudicadas a familias a través de créditos accesibles instrumentados por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad y el Banco Ciudad, dando prioridad a los vecinos de esa comuna postergada. Se presentaron –y completaron declaraciones juradas de ingresos– ¡unas 15 mil familias!

Entonces, en alguna oficina pública hay 14.000 formularios de familias con capacidad de pago que siguen esperando una vivienda, porque no encuentran el mercado adónde ir a comprarla. 2) En la época de Jorge Telerman dentro de la Jefatura de Gobierno porteño, el Instituto de Vivienda de la Ciudad hizo un llamado similar y se presentaron 50.000 familias para el proyecto Casa Amarilla, en La Boca. En La Salada, en Alto Palermo, en los vagones del Ferrocarril Roca o en Plaza Francia, conviven oferta y demanda, los dos remos de cualquier mercado próspero. En pocos países tienen problemas de vivienda aquellos que la pueden pagar.

Estos créditos se otorgan con el precio de la vivienda a valores de mercado, pero es posible construirlas de calidad y más económicas. La consultora TecnoPolítica presentó una vivienda llamada “345” que sale un tercio de lo que cuestan las actuales; universidades y arquitectos han trabajado en innovaciones que permiten bajar los costos. En algunos municipios argentinos se realizan viviendas a menos de la mitad de los costos actuales de los institutos de Vivienda provinciales. Esto sin agregar que según la OCDE la construcción es uno de los sectores más ineficientes; utilizar procesos inteligentes (BIM), por ejemplo, podría ahorrar hasta un 30 % de los costos. Si bajan los precios de la vivienda la cuota sería más accesible, y más familias podrían pagar esas cuotas.

El último caso está relacionado con la provisión de infraestructura y mejora de las viviendas deficitarias, lo que se conoce como “déficit cualitativo”, y abarca a más de 2 millones de hogares. Es el llevado a cabo por la Fundación Pro Vivienda Social. “El objetivo del proyecto consiste en el desarrollo de un Modelo de Gestión Social para las comunidades con menos recursos que permita el acceso a los servicios públicos hoy inexistentes, empezando por la construcción de una red de distribución de gas natural”.

Así, en las zonas más pobres de Moreno, gente que se cansó de esperar al Estado y al mercado se unió para conseguir el desarrollo de su infraestructura. ¿Será posible multiplicar por 100 este número y brindar servicios dignos y futuro para 500 mil familias? ¿Se imaginan un paso más y hacer algo parecido en los barrios populares (tenemos 4500), donde el mango de cada uno, más algún aporte externo, vayan generando la infraestructura?

Con estos ejemplos traté de mostrar que es posible pensar en soluciones que aborden el déficit habitacional desde diferentes ángulos.  Si no se eleva el stock (oferta), y no se usan otros recursos que no sean las arcas públicas, jamás resolveremos la demanda habitacional insatisfecha, giraremos en redondo y nos acostumbraremos a vivir hacinados, envillados o usurpando, por la sencilla razón de que no hay tiempo para pensar en un hogar que no tiene un techo. Quizás el camino sea largo, pero no imposible si se escalan buenas prácticas y aparece la voluntad política.  No nos queremos acostumbrar, preferimos levantar la voz para que algo pase. 

Arquitecto Carlos San Martìn

Villa la Angostura

 

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