Es un proyecto de ordenanza que propone el bloque Primero Angostura. Plantea la obligación del beneficiario de una valorización inmobiliaria a pagarle un canon al municipio que irá a un Fondo Municipal de Desarrollo Urbano para obras de infraestructura y saneamiento, protección, puesta en valor y conservación del patrimonio municipal.
La concejal del bloque Primero Angostura, María Eugenia Ceraso, informó que este año volverán a insistir con el proyecto de ordenanza que propone regular el funcionamiento del régimen de plusvalías.
En declaraciones a LA ANGOSTURA DIGITAL recordó que la iniciativa se presentó el año pasado durante la gestión de la exconcejala de ese espacio Agustina Vaca Arenaza, pero no tuvo el respaldo necesario para su tratamiento en el Concejo Deliberante.
“Volveremos a impulsarlo este año con las modificaciones que vayan enriqueciendo el proyecto”, sostuvo Ceraso.
Destacó que es un proyecto “muy interesante que estamos impulsando ya desde la gestión de la exconcejal Vaca Arenaza”.
Dijo que este miércoles 7 de febrero habrá una reunión “con el especialista, que es Fernando Álvarez de Celis, de la Fundación Tejido Urbano, que viene a la localidad y se ofreció para que tanto el Concejo Deliberante como el Departamento Ejecutivo se puedan acercar, consultar dudas y hacer los ajustes necesarios para que el proyecto pueda seguir adelante”.
El proyecto de ordenanza tiene por objeto “la creación de un instrumento urbanístico que regule el aporte público al incremento del potencial aprovechamiento del suelo en aquellas parcelas donde se genere un mayor valor o plusvalía por cambios en la normativa o por acciones urbanísticas derivadas del esfuerzo público”.
“El beneficiario que tenga una valorización inmobiliaria, establecida por una acción urbanística, tendrá la obligación de pagar a la municipalidad un porcentaje del mayor valor generado, en los términos establecidos en la presente norma”, indica la iniciativa.
Con ese propósito se crea el Derecho para el Desarrollo Urbano (DDU) en el ámbito del Municipio de Villa La Angostura.
El proyecto prevé que queden alcanzadas por la obligación del pago del Derecho para el Desarrollo Urbano (DDU), “aquellas personas humanas o jurídicas propietarios y/o apoderados de parcelas sobre las cuales se apliquen los siguientes hechos generadores:
Tipo 1: Cambio de usos del suelo o categorización territorial que aumente el valor de los inmuebles.
Tipo 2: Cambio de potencial edificable derivado de cambio normativo que aumente el valor de los inmuebles.
Tipo 3: Excesos detectados sobre la normativa.
Proponen una fórmula
“Para determinar la base imponible de mayor aprovechamiento constructivo, que corresponda al hecho imponible indicado en el artículo precedente, sujeto al pago del DDU, se utiliza la fórmula
DDU= (B-A) * C
Donde se define que:
A= m2 de constructibilidad en la situación previa al cambio normativo
B= m2 de constructibilidad en la situación derivada del cambio normativo
C= Valor de incidencia del suelo en la parcela, definido por manzana o zona, y medido en N (enes) por m2, o el índice que a futuro lo reemplace”, indica la propuesta.
Sugiere que el Departamento Ejecutivo, a través de la Secretaría de Planificación o la que en el futuro la reemplace, determinará “el valor de incidencia del suelo por cuadra, debiendo actualizarlo semestralmente, siendo de uso exclusivo para el cobro del DDU”. “Para ello utilizará el método residual deductivo para una valuación masiva de terrenos”, establece.
“La consistencia de los valores así obtenidos deberá ser verificada mediante el método de comparación de precios de mercado de terrenos. La información debe estar organizada y de acceso público antes de comenzar a ejecutar la normativa”, aclara la iniciativa.
Cómo se pagará el DDU
El proyecto de ordenanza prevé que el DDU será calculado por la Secretaría de Planificación o la que en el futuro la reemplace como Autoridad de Aplicación para todos los inmuebles alcanzados por el hecho generador, siendo la entrada en vigencia del cambio normativo.
“El DDUS será calculado y exigible al propietario, apoderado o poseedor de un inmueble, cuando: Solicite un permiso de urbanización, subdivisión y/o construcción y el mismo sea aprobado. Se efectivice el cambio de uso del inmueble como resultado de una modificación del régimen o zonificación del suelo”, determina el proyecto.
Indica que la Secretaría de Planificación o la que en el futuro la reemplace “emitirá el recibo de cobro del DDU, que tendrá una validez de 48 horas y establecerá los mecanismos de cobro en conjunto con la Secretaría de Economía o la que en el futuro la reemplace”.
La iniciativa propone designar como autoridad de aplicación a la Secretaría de Planificación o la que en futuro la reemplace, “quien llevará adelante el procedimiento administrativo de determinación del DDU y deberá articular con las distintas áreas u organismos que resulten involucrados en el proceso de identificación de los hechos generadores, gestiones y cobros”.
Fondo para desarrollo urbano
El proyecto de ordenanza impulsa además la creación del “Fondo Municipal de Desarrollo Urbano (FMDU)” que se integrará con lo recaudado mediante el pago del DDU, cuyo destino será el siguiente: obras de infraestructura y saneamiento, protección, puesta en valor y conservación del patrimonio municipal.
También para proyectos de vivienda social y vivienda promovida e intervenciones contempladas en el Plan Estratégico Territorial.
“En ningún caso podrán financiarse gastos corrientes ni gastos de operación y mantenimiento con los recursos del FMDU, que es un fondo de afectación específica a destinos exclusivos en obra pública”, aclara la propuesta.
“El fondo no podrá destinarse a obras que estén incluidas en el presupuesto vigente o los últimos cuatro presupuestos municipales”, señala.
“La Secretaría de Planificación o la que en futuro la reemplace determinará la aplicación de FMDU ad referéndum del Concejo Deliberante a través de aprobación por ordenanza con mayoría simple”, indica el proyecto.
Establece que la autoridad de aplicación “deberá publicar anualmente una resolución de cierre de ejercicio con el balance de ingresos e inversiones realizadas con el FMDU y remitirá al Concejo Deliberante un informe semestral y acumulado del balance del FMDU”.
Informes periódicos de precios
Propone que el Departamento Ejecutivo “deberá publicar semestralmente (marzo y septiembre) un informe de evolución de precios de mercado de terrenos, especialmente discriminando las zonas de la presente norma, evolución de la construcción por zonas y destinos, estimaciones del déficit habitacional, usos del suelo y demás indicadores que se consideren significativos para evaluar la evolución de esta normativa”.
Además, el Ejecutivo “elaborará, publicará y remitirá un informe anual de recomendaciones al Concejo Deliberante para la actualización y ajuste de esta norma y el Concejo Deliberante elaborará y publicará un informe de consideración en base a dichas recomendaciones, incluyendo las propuestas legislativas y de actualización con periodicidad anual”.
El proyecto de ordenanza contempla sanciones para “aquellas nomenclaturas catastrales en las que se desarrollen construcciones y/o cambios de uso sin el pago del DDU”.
Y advierte que, en ese caso, se procederá desde el Ejecutivo municipal “a la paralización de obras y/o clausura comercial hasta tanto se efectivice el DDU sobre la nomenclatura involucrada”.
El proyecto señala que “las imposiciones establecidas en esta norma son de carácter complementario a otras exigencias urbanísticas y por lo tanto adicionales a las cesiones establecidas en la normativa urbanística municipal, y normas provinciales específicas, a las restricciones al dominio aplicables al inmueble, a la provisión de infraestructuras exigidas, así como a las obras requeridas por las normas vigentes para la autorización de urbanizaciones, subdivisiones, construcciones y/o cambios de uso”.
La iniciativa que impulsa el bloque Primero Angostura aclara que “no podrán implementarse nuevos usos o índices sobre el suelo hasta tanto se efectivice la aplicación de la presente ordenanza”.
Fundamentos del proyecto
En los fundamentos del proyecto, plantean que uno de los aspectos que debemos analizar y legislar “es lo concerniente a la recuperación y captación de plusvalías en nuestra localidad, como instrumento de promoción del desarrollo urbano”.
Destaca que “es contrario a la justicia social y a los mínimos principios éticos y jurídicos que el propietario de la tierra recupere para sí la totalidad de aquellas rentas que no se derivan de su esfuerzo y trabajo propio, sino del esfuerzo de la comunidad”.
Enfatiza que en los medios urbanos y suburbanos “casi ningún incremento en el precio de la tierra es derivado del trabajo del propietario”.
“Por el contrario, son producidos por el esfuerzo de la colectividad, por la necesidad de tener acceso a una vivienda y otros usos urbanos, que se manifiestan en los cambios y normas urbanísticas o en las necesidades de inversiones públicas o de obras, o lo que es peor, por los movimientos especulativos y que, al captarlos de manera exclusiva, producen pobreza, exclusión, segregación, degradación ambiental, minimización de los espacios públicos en la ciudad, desequilibrios en las finanzas públicas, con el consecuente conflicto y disolución de los vínculos de solidaridad”, argumentan en el proyecto.
Sostienen que la problemática habitacional que da origen a la Ordenanza 3824/2021 “se hace presente en los sectores más vulnerables que se ven imposibilitados de acceder a la tierra a valor inmobiliario, pero también en los sectores de ingresos medios por la falta de tierras y/o viviendas asequibles”.
“Que cuando hablamos de viviendas asequibles nos interesa hacer especial énfasis en la necesidad de generar políticas de acceso al suelo para la población estable de Villa La Angostura ya que la problemática habitacional no sólo atraviesa a los sectores más vulnerables de nuestro pueblo sino a toda la clase trabajadora que con sus ingresos se ve imposibilitada de acceder a una vivienda propia”, enfatizan.
Advierten que “con el avance de la especulación financiera sobre la propiedad, de la mano con el crecimiento de oferta informal turística, sin un plan de vivienda permanente que acompañe este crecimiento, la principal perjudicada es la población estable de nuestra localidad, que es además la mano de obra y proveedora de servicios para que la actividad económica y el correcto desarrollo de nuestro pueblo se sustente”.
“Es nuestra intención restringir las posibles negociaciones discrecionales entre el poder gobernante de turno y los privados, dejando bases legislativas que aporten a la transparencia y a la misión del beneficio colectivo por sobre el beneficio particular”, aseveran.
Por eso, “consideramos fundamental para el correcto funcionamiento de esta herramienta, que la Captación de Plusvalías opere y se capitalice como condición sin la cual no procederá el otorgamiento de nuevos índices
